Que faire en cas de vices cachés lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Il arrive qu’après l’acquisition de son bien immobilier, l’acheteur découvre la présence de graves défauts : infiltrations, fissures structurelles, problèmes d’assainissement, installation électrique dangereuse, par exemple.

Ces défauts, invisibles lors de la visite et inconnus de l’acheteur, peuvent compromettre l’usage normal du logement. Aussi, une action sera possible si ces défauts peuvent être qualifiés de vices cachés.

L’article 1641 du Code civil prévoit en effet que : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”.

Qu’est-ce qu’un vice caché en droit immobilier ?

Le vice caché est un défaut grave, non visible lors de l’achat et antérieur à la vente.

1. Le défaut doit être caché

Le défaut ne doit pas être apparent lors de la visite, c’est à dire qu’il n’était pas possible de se rendre compte de son existence à ce moment-là.

Dans le cas contraire, on considèrera que le vice était apparent.

2. Le défaut doit être antérieur à la vente

Le défaut devait déjà exister au moment de la signature de l’acte, même si ses effets se manifestent plus tard.

3. Le défaut doit être suffisamment grave

Le défaut doit rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement la valeur.

Sans l’existence de ce défaut, l’acquéreur n’aurait pas acheté ce bien ou du moins, pas au prix payé.

Quels recours en cas de vice caché ?

A la découverte du défaut, il convient de le faire constater si possible par un Commissaire de Justice. Cela permettra d’avoir un écrit démontrant l’existence du défaut ainsi que son étendue.

Il est également recommandé de se rapprocher de sa protection juridique afin de faire intervenir un expert.

Il sera également possible de solliciter une expertise auprès du Tribunal Judiciaire afin qu’un expert se déplace, qu’il évalue s’il y a ou non vice caché et les réparations à effectuer pour y mettre fin.

Après avoir fait constater l’existence du défaut, il conviendra d’adresser un courrier recommandé au vendeur. Cela permettra d’essayer de trouver une issue amiable au litige.

Si aucun accord ne peut être trouvé avec le vendeur, la seule solution sera de saisir la Justice. L’action en garantie des vices cachés peut prendre plusieurs formes.

Il est possible de :

– solliciter l’annulation de la vente, ce qui signifie que le bien devra être restitué au vendeur avec remboursement du prix.
Ce type d’action reste à privilégier dans le cadre des défauts les plus importants.
– solliciter la diminution du prix de vente, en conservant le bien atteint de défaut.

L’action en garantie des vices cachés peut être actionnée même si le vendeur n’était pas au courant de leur existence.

A l’inverse, si le vendeur en avait conscience mais a préféré taire leur existence, il pourra être condamné à payer en plus à l’acheteur des dommages et intérêts.

L’action en garantie des vices cachés devra être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, ce qui est un délai court.

Conseils pour sécuriser l’achat d’un bien immobilier

Prendre connaissance des diagnostics obligatoires. Même s’ils ne couvrent pas tout, ils donnent déjà des informations sur l’état du bien.

Réaliser une visite du bien approfondie, ne pas hésiter à revenir accompagné d’un artisan.

Conserver l’ensemble des échanges et des documents remis.